Согласования

Техническое заключение по перепланировке в Москве

2026-05-27 · 12 мин чтения · ЛЭНДПРОДЖЕКТ

# Техническое заключение по перепланировке в Москве: полный гид 2026

Техническое заключение по перепланировке в Москве — основной документ, который Мосжилинспекция требует при согласовании любых работ, затрагивающих несущие конструкции, инженерные системы или объёмно-планировочные решения квартиры и нежилого помещения. Без корректно подготовленного технического заключения по перепланировке в Москве собственник рискует получить отказ, предписание о возврате в первоначальное состояние и штраф по статье 7.21 КоАП РФ. В этой статье разбираем структуру документа, требования действующих нормативов, типовые ошибки и пошаговый процесс подготовки в бюро ЛЭНДПРОДЖЕКТ — с использованием BIM-моделирования в Revit и AutoCAD, AI-агентов на базе Claude и опыта более 200 объектов в жилом, общественном и интерьерном секторе.

Что такое техническое заключение по перепланировке

Техническое заключение (ТЗК) — это инженерно-технический документ, в котором лицензированная проектная организация фиксирует:

• фактическое состояние несущих и ограждающих конструкций здания и квартиры;
• возможность выполнения заявленной перепланировки без снижения прочности, устойчивости и эксплуатационной пригодности объекта;
• перечень необходимых усилений, компенсирующих мероприятий и ограничений;
• соответствие проектируемых решений действующим строительным нормам.

В Москве техническое заключение является обязательным приложением к проекту перепланировки, который собственник подаёт через портал mos.ru в Мосжилинспекцию. Без ТЗК заявка автоматически возвращается без рассмотрения.

Когда техническое заключение обязательно

Перечень случаев, когда ТЗК нужно готовить в полном объёме, закреплён в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП:

• демонтаж или устройство проёмов в несущих стенах;
• объединение помещений с переносом мокрых зон (кухня, санузел);
• демонтаж подоконного блока при выходе на лоджию (с устройством витража);
• устройство дополнительных санузлов и перенос стояков;
• работы в домах с деревянными и смешанными перекрытиями;
• перепланировка в зданиях, являющихся объектами культурного наследия;
• любые работы в монолитно-кирпичных и панельных домах серий, чувствительных к нагрузкам (П-44, II-49, II-57, КОПЭ, П-3М и др.).

В упрощённом порядке (по эскизу) согласуются только косметические изменения, не затрагивающие несущие элементы и инженерные системы — но даже в этом случае мы рекомендуем оформлять короткое техническое заключение для защиты собственника при будущей продаже квартиры.

Состав технического заключения по перепланировке в Москве

Структура ТЗК регламентирована приложением 2 к Приказу Мосжилинспекции и фактически унифицирована для всех проектных организаций города. Базовый состав:

Текстовая часть

• Титульный лист с реквизитами проектной организации и допуском СРО.
• Исходные данные: договор, техпаспорт БТИ, выписка ЕГРН, обмерные планы, фотофиксация.
• Описание объекта: серия дома, год постройки, тип конструктивной схемы, материал несущих стен и перекрытий.
• Результаты визуального и инструментального обследования: трещины, прогибы, состояние арматуры, влажность, теплотехнические характеристики.
• Расчётная часть: поверочные расчёты несущих конструкций до и после перепланировки, расчёт усиления (металлическая рама, обоймы, шпренгели).
• Выводы о возможности перепланировки и перечень компенсирующих мероприятий.
• Список нормативных документов: СП 13-102-2003, СП 20.13330.2016, СП 22.13330.2016, ГОСТ 31937-2024, СП 54.13330.2022.

Графическая часть

• План до перепланировки с указанием несущих элементов.
• План после перепланировки с маркировкой демонтируемых и возводимых конструкций.
• Узлы устройства проёмов, схемы армирования и усиления.
• Разрезы по характерным сечениям, особенно по перекрытиям над нижерасположенной квартирой.

В ЛЭНДПРОДЖЕКТ вся графическая часть выпускается из единой BIM-модели в Revit — это исключает расхождения между планами, разрезами и узлами, которые часто становятся причиной замечаний Мосжилинспекции.

Нормативная база: на что опирается техническое заключение в 2026

При подготовке технического заключения по перепланировке в Москве проектировщик опирается на пакет федеральных и региональных документов:

• ЖК РФ, ст. 25–29 — определение перепланировки, порядок согласования и последствия самовольных работ.
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (ред. 2025) — основной городской регламент.
• Распоряжение ДГП Москвы № 221-Р-1/26 от 16.01.2026 — требования к электронной подаче и BIM-составляющей для нежилого фонда.
• СП 13-102-2003 — правила обследования несущих строительных конструкций.
• ГОСТ 31937-2024 — правила проведения обследования и мониторинга технического состояния.
• СП 54.13330.2022 — здания жилые многоквартирные.
• СП 118.13330.2022 — общественные здания и сооружения (для нежилых помещений в МКД).

С 2026 года Мосжилинспекция выборочно запрашивает IFC-модель квартиры в нежилом фонде — мы готовы к этому требованию, так как параллельно ведём пилот по подаче АГР через mos.ru с УКЭП.

Кто имеет право выпускать техническое заключение

Документ подписывает ГИП и инженер-обследователь проектной организации, которая:

• состоит в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО);
• имеет действующую выписку из реестра НОПРИЗ;
• подтверждает квалификацию специалистов по 372-ФЗ.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ имеет действующее членство в СРО «Проектный портал», подтверждённое в реестре НОПРИЗ. Допуск распространяется на все виды проектных работ, включая обследования и подготовку технических заключений по перепланировке любой сложности.

Отдельный случай — заключение от автора проекта дома

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции в монолитном или панельном доме, Мосжилинспекция требует дополнительное заключение от автора проекта дома или его правопреемника (МНИИТЭП, Моспроект и др.). Это не отменяет необходимости ТЗК от проектной организации — наоборот, оба документа подаются в пакете. Мы помогаем клиентам получить заключение автора проекта и согласовать его с нашим ТЗК до подачи в МЖИ.

Этапы подготовки технического заключения в ЛЭНДПРОДЖЕКТ

Процесс от первого звонка до выдачи готового пакета занимает 7–15 рабочих дней в зависимости от сложности.

Шаг 1. Сбор исходных данных

• Запрашиваем у собственника техпаспорт БТИ (поэтажный план и экспликацию), выписку ЕГРН, проект перепланировки или эскиз пожеланий.
• Уточняем серию дома по адресу и году постройки — у нас собрана внутренняя база типовых серий Москвы с конструктивными особенностями.
• Если в архиве дома есть рабочие чертежи — получаем их в ГБУ «Жилищник» или у управляющей компании.

Шаг 2. Выезд на обследование

• Инженер-обследователь приезжает с лазерным дальномером, тепловизором, прибором поиска арматуры (ИПА-МГ4) и трещиномером.
• Выполняется обмер квартиры с точностью до 5 мм, фотофиксация всех помещений, замер толщины несущих стен, поиск арматурного каркаса в перекрытиях.
• Фиксируются дефекты: трещины, отклонения от вертикали, следы протечек, состояние стяжки.

Шаг 3. BIM-моделирование в Revit

• По обмерам собирается as-built модель квартиры в Revit.
• Накладывается модель проектных решений с разделением на демонтируемые и возводимые элементы.
• Через Dynamo автоматизируется проверка коллизий с инженерными системами, расчёт площадей по нормам БТИ, маркировка проёмов.
• AI-агент на базе Claude помогает быстро прогнать модель через чек-лист требований Мосжилинспекции и подсветить риски ещё до выпуска документа.

Шаг 4. Поверочные расчёты

• Расчёт ослабленного простенка или перемычки выполняется в SCAD или ЛИРА-САПР.
• Подбирается металлическая рама усиления (швеллер или двутавр по СП 16.13330).
• Проверяется работа перекрытия с учётом дополнительных нагрузок от новых перегородок (особенно при устройстве «мокрых» зон).

Шаг 5. Выпуск технического заключения

• Текстовая часть и расчёты компонуются в единый документ.
• Графика выгружается из Revit в DWG и PDF, оформляется по СПДС.
• Документ подписывается ГИП и сшивается с печатью организации.
• Параллельно готовим проект перепланировки — второй обязательный документ для подачи в МЖИ.

Шаг 6. Сопровождение в Мосжилинспекции

По желанию клиента подаём пакет через mos.ru от его имени по доверенности, отвечаем на замечания инспекторов, дорабатываем документ до получения положительного решения. Средний срок согласования — 20–30 рабочих дней.

Типовые ошибки в технических заключениях

За 10+ лет работы в ЛЭНДПРОДЖЕКТ мы видели десятки заключений от других подрядчиков, которые пришлось переделывать. Основные причины отказов МЖИ:

• Отсутствие поверочного расчёта — инспектор видит проём в несущей стене и описание усиления, но без цифр расчёт не проходит экспертизу.
• Расхождение площадей между ТЗК, проектом и техпаспортом БТИ — типичная ошибка ручной отрисовки в AutoCAD без BIM-увязки.
• Неверная серия дома — например, П-44Т ошибочно классифицируют как П-44, у них разные несущие схемы.
• Игнорирование «мокрых» зон над жилыми помещениями нижней квартиры — прямой запрет п. 9.22 СП 54.13330, частая причина отказа.
• Отсутствие согласия 100% собственников при работах, затрагивающих общедомовое имущество (фасад, инженерные стояки, межквартирные стены).

Все эти ошибки мы отлавливаем на этапе BIM-модели до выпуска документа — это экономит клиенту 1–2 месяца переподачи.

Стоимость и сроки технического заключения по перепланировке в Москве

Цена зависит от трёх параметров: площадь квартиры, сложность перепланировки и тип дома.

• Простая перепланировка (демонтаж ненесущих перегородок, объединение коридора с гостиной) — от 35 000 ₽, срок 5–7 рабочих дней.
• Средняя сложность (проём в несущей стене панельного дома, перенос мокрой зоны) — от 65 000 ₽, срок 10–12 рабочих дней.
• Сложная перепланировка (объединение квартир, работы в монолитном доме с расчётом усиления, нежилой фонд) — от 120 000 ₽, срок 15–20 рабочих дней.
• Объекты культурного наследия — индивидуальный расчёт после выезда и согласования с Мосгорнаследием.

В стоимость ТЗК всегда входит выезд инженера, обмеры, BIM-модель, расчёты и сопровождение замечаний МЖИ в течение 30 дней после выдачи.

Почему ЛЭНДПРОДЖЕКТ — оптимальный выбор для подготовки ТЗК

Бюро работает в Москве более 10 лет и закрывает весь цикл проектирования — от технического заключения до авторского надзора. Что мы предлагаем клиенту, который заказывает техническое заключение по перепланировке:

• BIM-первый подход. Каждый объект ведётся в Revit с моделью LOD 200–300, что исключает противоречия между чертежами и упрощает дальнейшие согласования.
• AI-агенты на базе Claude. Используем собственную AI-инфраструктуру для проверки соответствия документов нормативам, автоматического формирования спецификаций и контроля сроков по проекту.
• Dynamo-автоматизация. Скрипты на Dynamo и pyRevit ускоряют рутину — маркировку материалов, простановку площадей, экспорт IFC по новому распоряжению ДГП.
• Полный цикл. После ТЗК можем сразу выпустить проект перепланировки, рабочую документацию интерьера, дизайн-проект, сопровождать ремонт авторским надзором.
• Опыт по 200+ объектам. В портфолио — частные квартиры в Москве, апартаменты в ЖК бизнес- и премиум-класса, коттеджи в посёлках Подмосковья, общественные здания (офисы, переговорные банков, образовательные пространства), реконструкция исторических зданий и градостроительные проекты (АГК, КРТ, ППТ для коттеджных посёлков).
• Аккредитация в СРО. Действующее членство «Проектный портал», запись в реестре НОПРИЗ — все документы юридически валидны и принимаются Мосжилинспекцией.
• Прозрачность. Фиксированный договор, контроль этапов в Битрикс24, отчётность по каждой неделе.

Что делать, если перепланировка уже сделана без согласования

Самовольная перепланировка — частая ситуация. Алгоритм действий:

1. Заказываем актуальные обмеры и сравниваем с техпаспортом БТИ.
2. Готовим техническое заключение «по факту выполненных работ» — это допустимый формат, при котором ТЗК подтверждает безопасность уже проведённой перепланировки.
3. Подаём в МЖИ заявление о сохранении перепланировки в судебном или административном порядке.
4. При необходимости готовим пакет для суда: ТЗК, проект, экспертные заключения, фотофиксация.

Не все самовольные перепланировки можно узаконить — например, демонтаж вентканала или перенос «мокрой» зоны над жилым помещением соседей снизу. В таких случаях наше техническое заключение чётко обозначит, какие компенсирующие мероприятия необходимы для возврата объекта в безопасное состояние.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить ТЗК без выезда инженера?

Нет. Любое техническое заключение по перепланировке в Москве, которое выдаётся «по фото» или «по техпаспорту» без обследования, не имеет юридической силы и будет отклонено МЖИ. Выезд обязателен — без исключений.

Сколько действует техническое заключение?

ТЗК не имеет формального срока действия, но если с момента выпуска прошло более 12 месяцев или были изменения в конструкциях здания, инспекция вправе потребовать актуализацию. На практике мы рекомендуем подавать проект в течение 6 месяцев после выдачи заключения.

Можно ли заказать ТЗК отдельно от проекта перепланировки?

Да, и это распространённый сценарий. Часто заказчик приходит уже с готовым дизайн-проектом и просит только ТЗК. Мы это делаем, но обязательно проверяем дизайн-проект на соответствие нормам — иногда приходится корректировать решения, чтобы перепланировка прошла согласование.

Что входит в стоимость?

Выезд инженера, инструментальное обследование, обмеры, BIM-модель, расчёты, графика, текстовая часть, печать и сшив. Сопровождение замечаний МЖИ в течение 30 дней — бесплатно. Доплачивается только госпошлина (если она применима) и нотариальные доверенности.

Работаете ли вы с нежилым фондом и апартаментами?

Да. Подготавливаем ТЗК для офисов, ритейла, медицинских кабинетов, апартаментов и встроенных нежилых помещений в МКД. Для нежилого фонда с 2026 года готовы оформлять BIM-составляющую под новые требования ДГП Москвы.

Закажите проект в ЛЭНДПРОДЖЕКТ

Если вам нужно техническое заключение по перепланировке в Москве — оставьте заявку на landproject.net. За 1 рабочий день мы согласуем стоимость и сроки, выедем на обследование и подготовим документ под все актуальные требования Мосжилинспекции. BIM-моделирование, AI-проверка, полный цикл от обследования до авторского надзора — всё в одном бюро.