Проектирование

Как составить техническое задание на проектирование здания

2026-05-22 · 12 мин чтения · ЛЭНДПРОДЖЕКТ

# Как составить техническое задание на проектирование здания

Техническое задание (ТЗ) — это юридически значимый документ, который определяет, что именно проектировщик должен спроектировать, по каким нормативам, в какой стадийности и в какие сроки. От качества ТЗ напрямую зависит, получит ли заказчик работающий проект — или коллекцию противоречий, которые всплывут на стройке. В ЛЭНДПРОДЖЕКТ мы согласовываем ТЗ перед каждым контрактом и видим одну и ту же закономерность: 70% проблем на стройке закладываются именно на этом этапе.

В этой статье разберём по шагам, как составить грамотное ТЗ на проектирование здания: какие разделы должны быть, какие формулировки убирают двусмысленность, какие пункты чаще всего забывают и как BIM-требования меняют структуру задания в 2026 году.

Зачем нужно техническое задание

ТЗ выполняет четыре функции одновременно:

• Юридическая — становится приложением к договору проектирования и определяет границы ответственности подрядчика. Если в ТЗ указано «здание класса Ф1.3 на 120 квартир», а заказчик потом просит апартаменты, это уже изменение объёма работ за отдельную плату.
• Техническая — фиксирует исходные данные: ГПЗУ, ТУ на инженерные сети, отчёт по инженерным изысканиям, материалы фотофиксации. Без этого проектировщик работает «вслепую».
• Экономическая — определяет смету и сроки. Чем точнее задание, тем меньше итераций, тем дешевле и быстрее проект.
• Управленческая — задаёт реперные точки приёмки этапов: концепция, эскизный проект, проектная документация, рабочая документация.

Главная ошибка большинства заказчиков — воспринимать ТЗ как формальность и копировать его из старого проекта. Каждый объект уникален: участок, нормативы, бюджет, состав инвесторов, требования к энергоэффективности. ТЗ должно быть «сшито» под конкретную задачу.

Структура технического задания на проектирование

Универсальной формы ТЗ нет — но есть проверенный каркас, который покрывает 90% случаев. ЛЭНДПРОДЖЕКТ использует следующий состав:

1. Общие сведения об объекте

• Наименование объекта проектирования (например, «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями»).
• Адрес и кадастровый номер участка.
• Заказчик (полное наименование с реквизитами).
• Источник финансирования (внебюджетные средства, бюджет, эскроу-счета).
• Стадийность проектирования: Концепция → Эскизный проект → Проектная документация → Рабочая документация → Авторский надзор.

2. Основание для проектирования

Перечисляем документы-основания: ГПЗУ, утверждённый ППТ, договор аренды/собственности земельного участка, протокол ГЗК, распоряжение Москомархитектуры. Без этих документов проектировщик не имеет права начинать работу — иначе экспертиза вернёт проект без рассмотрения.

3. Исходные данные

Этот раздел чаще всего поверхностный — а потом тормозит проект на месяцы:

• Инженерные изыскания (геология, геодезия, экология, гидрометеорология).
• ТУ на присоединение к сетям (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газ, связь).
• Сведения о существующих зданиях и сооружениях (для реконструкции — техническое заключение по обследованию).
• Топосъёмка М 1:500 с подземными коммуникациями.
• Архивные документы (для исторических зданий — материалы по предмету охраны).

В ЛЭНДПРОДЖЕКТ мы рекомендуем включать в ТЗ отдельный пункт: «Заказчик предоставляет исходные данные до начала соответствующего этапа проектирования». Это снимает риск ситуации, когда подрядчик уже выпускает раздел КР, а геологии всё ещё нет.

4. Технико-экономические показатели

Минимум, который должен быть указан:

• Площадь земельного участка.
• Площадь застройки.
• Общая площадь здания.
• Полезная (продаваемая) площадь.
• Строительный объём.
• Этажность (надземная/подземная).
• Количество квартир, парковочных мест, рабочих мест — по типу объекта.
• Класс энергоэффективности.
• Класс пожарной опасности (Ф1-Ф5 по ФЗ-123).
• Уровень ответственности (КС-1, КС-2, КС-3).

ТЭП — это «договор» о результате. Если в ТЗ написано «общая площадь 25 000 м²», а архитектор сдаёт 27 000 м² — это переработка ГПЗУ и согласований заново. Если 23 000 м² — заказчик недополучает выручку.

5. Требования к архитектурным решениям

Здесь много текста, но смысл прост: задаём облик, планировки, отделку, типологию.

• Этажность, высота этажей, шаг колонн.
• Композиционные требования: «современная архитектура с элементами кирпичной кладки», «жилой дом в исторической застройке с тактичным включением в среду».
• Требования к фасадам: материалы, цветовая палитра, типы окон, оформление входных групп, освещение.
• Планировочные решения: набор квартир (студии/1Е/2Е/3Е/евро-форматы), площади помещений, инсоляция, нормы по СП 54.13330.
• МОПы: вестибюли, лифтовые холлы, лестничные клетки.
• Требования к доступной среде (ОДИ).
• Благоустройство и МАФы.

Совет: прикладывайте к ТЗ референсы — фотографии похожих объектов. Слова «современный» и «премиум» каждый понимает по-своему. ЛЭНДПРОДЖЕКТ всегда просит заказчика собрать moodboard из 10-15 объектов: что нравится, что не нравится, и почему.

6. Требования к конструктивным решениям

• Конструктивная схема здания (каркас, монолит, кирпич, перекрёстно-стеновая).
• Класс бетона и арматуры.
• Тип фундамента (если есть данные изысканий — указываем сразу).
• Сейсмичность площадки (для регионов).
• Расчётные нагрузки — снеговые, ветровые, технологические.
• Категория сложности по СП 22.13330 и СП 14.13330.

7. Требования к инженерным системам (ИОС)

Развёрнуто по разделам: ЭОМ, ВК (ВС + НВК), ОВиК, СС (сети связи, СКС, СКУД, видеонаблюдение), ТХ (технологические), Газоснабжение. Для каждого раздела:

• Источник энергоснабжения.
• Категория надёжности (для электрики — I, II, III категории).
• Учёт ресурсов (АСКУЭ, общедомовые приборы учёта).
• Требования к энергоэффективности (СП 50.13330, постановление 18 Минстроя).
• Резервирование (АВР, ДГУ для критичных потребителей).

8. Требования к разработке BIM-модели

С 2024 года BIM становится требованием экспертизы и крупных застройщиков. В ТЗ нужно указать:

• Программная платформа (Revit, Renga, Nanocad BIM или альтернативная).
• Уровень детализации LOD по этапам (LOD 200 для П, LOD 350-400 для РД).
• Формат сдачи: native (RVT/RGE) + IFC 4 Reference View.
• Состав сводной BIM-модели (АР + КР + ИОС + Генплан).
• Координация коллизий: периодичность отчётов в BCF, допустимое количество критических коллизий перед выпуском раздела.
• Стандарт классификации (ГОСТ Р 57563, шаблон заказчика).

ЛЭНДПРОДЖЕКТ работает в Revit с обвязкой Dynamo + собственные AI-агенты на базе Claude Agent SDK. Это позволяет автоматизировать рутину: маркировку флажков пирога, проверку коллизий, экспорт спецификаций. Если заказчик планирует использовать модель на этапе эксплуатации (FM), это нужно прямо указать в ТЗ — иначе модель сдадут «для экспертизы», а не «для эксплуатации».

9. Требования к составу проектной и рабочей документации

Список разделов берём из Постановления 87 РФ (для ПД) и ГОСТ Р 21.101 (для РД). В ТЗ можно сократить состав — например, не разрабатывать раздел ТХ для жилого дома без встроенных нежилых помещений. Но любое отступление от 87-го должно быть обосновано.

Для рабочей документации указываем перечень комплектов марок: АР, АИ, КЖ, КЖ0, КМ, ЭОМ, ВК, ОВиК, СС, АОВ, АК, ПС, ПТ, ВОВ. Для каждого комплекта — состав листов, формат, требования к спецификациям и ведомостям.

10. Требования к согласованиям

Кто и в каких инстанциях согласовывает: МКА (для Москвы — АГР, АГК, АГСС), Москомархитектура, эксплуатирующие организации (Мосгаз, МОЭСК, Мосводоканал), пожарная инспекция, экспертиза (государственная или негосударственная).

Совет: разделите ответственность. Архитектор готовит документы, заказчик подаёт. Иначе проектировщик становится «мальчиком на побегушках» по чиновникам, и проект встаёт.

11. Сроки и этапы

Календарный график с реперными точками: концепция (4-6 недель), ЭП (8-12 недель), П (12-20 недель), экспертиза (60-90 дней), РД (16-24 недели). Сроки сильно зависят от сложности и площади — для жилого дома 10 000 м² одни цифры, для квартала 200 000 м² — другие.

12. Порядок приёмки работ

• Промежуточная приёмка после каждой стадии (концепция, ЭП, П, РД).
• Формат сдачи: native файлы + PDF с печатью, BIM-модели, исходники.
• Сроки на устранение замечаний (стандартно 5-10 рабочих дней).
• Гарантийные обязательства проектировщика (обычно 5 лет на ПД, 1 год на РД).

Частые ошибки в ТЗ

За 10+ лет проектирования в ЛЭНДПРОДЖЕКТ мы видели сотни ТЗ. Самые частые провалы:

1. «Спроектируйте красиво и недорого». Без конкретных ТЭП, классов отделки и нормативной базы это не задание, а пожелание. Проектировщик угадает не то — заказчик расстроится — пойдут переделки.

2. ТЗ без приложения исходных данных. «ГПЗУ предоставим позже». Через два месяца оказывается, что ГПЗУ ограничивает этажность 9 этажами, а ТЗ написано под 17. Перепроектирование с нуля.

3. Размытые сроки. «Срок — как получится» = срок никогда. Календарный график с штрафами за просрочку — единственный рабочий механизм.

4. Игнорирование BIM-требований. Если заказчик не указал требования к модели, подрядчик сдаст 2D-чертежи в DWG. Потом окажется, что банк/застройщик просит RVT — и проект придётся «переразрабатывать в Revit» по двойной цене.

5. Отсутствие пункта об авторском надзоре. Без АН на стройке начинаются «творческие импровизации» подрядчиков — и архитектурная концепция превращается в эконом-вариант.

6. Нет блока про права на проект. Кому принадлежит интеллектуальная собственность? Может ли заказчик продать ПД третьему лицу? Эти вопросы лучше решать в ТЗ, а не в суде.

7. Дублирование/противоречие в требованиях. «Высота этажа 3,0 м» в архитектурной части и «3,3 м в чистоте» в инженерной. Проектировщик не знает, что выбрать.

Как ускорить согласование ТЗ

Хорошее ТЗ — итерационный документ. Обычно мы проходим 3-5 итераций перед подписанием:

1. Заказчик присылает черновик. Часто это шаблон из интернета или копия со старого проекта.
2. Проектировщик делает ревью. Выявляет противоречия, недостающие исходные данные, нереалистичные сроки.
3. Совместная сессия (Zoom / очная встреча). Снимаем все вопросы блоком, не по почте.
4. Финальная версия. Подписывается одновременно с договором как Приложение №1.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ обычно делает ревью ТЗ бесплатно для потенциальных заказчиков — это часть пресейла. Иногда мы видим, что ТЗ настолько противоречиво, что проект в принципе нельзя реализовать в обозначенном бюджете. Лучше сказать об этом до подписания договора, чем разбираться через полгода.

Цифровое ТЗ и AI

С 2025 года часть рутины по составлению ТЗ можно автоматизировать. ЛЭНДПРОДЖЕКТ использует собственные AI-агенты на базе Claude: загружаем ГПЗУ, отчёт изысканий, набор референсов — и агент собирает базовую структуру ТЗ за 15-20 минут. После этого инженер вручную доводит документ под специфику объекта.

Особенно хорошо AI справляется с проверкой полноты ТЗ: чек-листы по ПП 87, по требованиям экспертизы, по составу разделов ИОС. То, что инженер раньше проверял два часа, нейросеть делает за минуту — и не пропускает «забытые» разделы. Это не заменяет проектировщика, но снимает с него рутину и позволяет сосредоточиться на содержательной части задания.

Когда нужно техническое задание на инженерные изыскания

Отдельная история — ТЗ на изыскания (геология, геодезия, экология). Его готовят до основного ТЗ на проектирование, потому что без отчёта по изысканиям проектирование начинать нельзя. В ТЗ на изыскания указывают:

• Площадь обследования.
• Глубина скважин и их количество (зависит от уровня ответственности здания).
• Состав лабораторных испытаний (гранулометрия, физико-механические свойства, агрессивность грунтов и грунтовых вод).
• Требования к отчёту (формат, объём, согласование с экспертизой).

Изыскания обычно занимают 6-8 недель и стоят 200-800 ₽/м² площади участка — но эти деньги окупаются сторицей: правильный фундамент дешевле переделок.

Шаблон ТЗ от ЛЭНДПРОДЖЕКТ

У ЛЭНДПРОДЖЕКТ есть собственный шаблон ТЗ, который мы дорабатываем под каждый проект — жилой дом, общественное здание, посёлок, реконструкция, интерьер. Шаблон закрывает все 12 разделов выше + контрольные чек-листы по ПП 87, СП 54, СП 118, СП 56, СП 252 и другим действующим нормативам. Для типовых задач — заполнение под клиента занимает 2-3 дня.

Закажите проектирование под ключ в ЛЭНДПРОДЖЕКТ

ЛЭНДПРОДЖЕКТ — архитектурно-проектное бюро в Москве с опытом 10+ лет. Мы проектируем жилые дома, общественные здания, коттеджные посёлки, интерьеры и сопровождаем реконструкции. Работаем в Revit + AutoCAD, используем AI-агентов на базе Claude для ускорения рутины, выпускаем полный комплект документации — от концепции до авторского надзора на стройплощадке.

Если у вас есть участок и идея — мы поможем составить грамотное ТЗ, согласуем стадийность и бюджет, выпустим проект, который пройдёт экспертизу и не подведёт на стройке.

Перейдите на https://landproject.net и оставьте заявку — мы свяжемся в течение рабочего дня, бесплатно проведём ревью ваших исходных данных и предложим план работ.