BIM-технологии

ТЗ на BIM-проектирование: как составить, пример структуры

2026-05-22 · 12 мин чтения · ЛЭНДПРОДЖЕКТ

# ТЗ на BIM-проектирование: как составить, пример и структура документа

Грамотно составленное ТЗ на BIM-проектирование — это половина успеха любого объекта: от частного дома до многофункционального жилого комплекса. Техническое задание задаёт правила игры между заказчиком и проектной командой, определяет глубину проработки модели, форматы передачи данных и зоны ответственности. Без него BIM превращается в дорогую игрушку: подрядчик моделирует «как привык», заказчик получает файл, который невозможно использовать на стройке, а согласования растягиваются на месяцы.

В этой статье архитектурное бюро ЛЭНДПРОДЖЕКТ разбирает, как составить ТЗ на BIM-проектирование, какие разделы обязательны, как описать уровни детализации LOD, требования к Revit-моделям, форматам выгрузки и проверкам коллизий. В конце — готовый пример ТЗ BIM, который можно адаптировать под собственный проект: ИЖС, посёлок, ЖК, общественное здание, реконструкцию или интерьер.

Зачем нужно отдельное ТЗ на BIM-проектирование

Классическое техническое задание описывает функционал объекта: площади, этажность, набор помещений, климатические зоны. ТЗ на BIM добавляет к этому информационный слой — требования к цифровой модели здания, по которой будут жить документация, сметы, монтаж и эксплуатация.

Без BIM-раздела в ТЗ заказчик рискует получить:

• модель в Revit, открыть которую невозможно из-за чужих семейств и нестандартных шаблонов;
• LOD 100 там, где нужен LOD 350 для рабочей документации;
• отсутствие параметров для спецификаций — спецификации придётся собирать вручную;
• разные системы координат у АР, КР и ИОС — стыковка превращается в недели работы;
• отсутствие отчётов о коллизиях, и как следствие — переделки на стройке.

Чёткое техническое задание на BIM снимает эти риски заранее: подрядчик знает, что именно сдавать, а заказчик — что именно принимать.

Из чего состоит ТЗ на BIM-проектирование

Универсальной формы нет, но в практике ЛЭНДПРОДЖЕКТ сложилась структура из 12 разделов, которая закрывает 95% вопросов на стройке. Ниже разберём каждый блок и покажем, что именно в него писать.

1. Общие сведения об объекте

Стартовая страница ТЗ. Здесь фиксируются:

• наименование объекта и адрес (кадастровый номер участка, если есть);
• тип объекта: ИЖС, малоэтажный посёлок, многоквартирный жилой дом, общественное здание, промышленный объект, реконструкция, интерьер;
• стадия проектирования: эскизный проект (ЭП), проектная документация (П), рабочая документация (РД), авторский надзор;
• участники процесса: заказчик, генпроектировщик, смежники, эксплуатирующая организация;
• сроки начала и окончания работ, контрольные точки.

Этот блок кажется формальным, но именно он определяет масштаб BIM-требований. Для ИЖС избыточно требовать LOD 400 по всем разделам, а для общественного здания с госэкспертизой — наоборот, без этого никуда.

2. Цели BIM-моделирования (BIM Uses)

Один из ключевых разделов технического задания на BIM. Здесь заказчик отвечает на вопрос: «зачем мне модель?». Возможные цели:

• 3D-визуализация и согласование архитектуры;
• выпуск проектной и рабочей документации из модели;
• автоматическая генерация спецификаций и ведомостей;
• проверка коллизий между АР/КР/ИОС;
• подсчёт объёмов и автоматизированная сметная стоимость (5D);
• календарно-сетевое планирование (4D);
• передача модели в эксплуатацию (FM, 6D);
• лазерное сканирование и сверка «как построено».

Чем больше целей — тем выше LOD и тем строже требования к параметрам. ЛЭНДПРОДЖЕКТ рекомендует фиксировать в ТЗ конкретные сценарии использования: «по модели АР должна автоматически выпускаться спецификация заполнения проёмов и ведомость отделки помещений».

3. Программная среда

Раздел, без которого начинаются войны форматов. Указывается:

• основная авторская среда: Revit (с указанием версии), AutoCAD, Civil 3D, Navisworks;
• среда общих данных (CDE): BIM 360, Trimble Connect, Pilot-BIM, корпоративный сервер;
• допустимые форматы обмена: RVT, NWD, IFC 2x3 / IFC 4, DWG, PDF, XLSX;
• требования к шаблонам Revit, библиотекам семейств, классификаторам.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ работает в Revit актуальной версии с собственными корпоративными шаблонами, библиотеками семейств и Dynamo-скриптами для автоматизации рутины — расстановки осей, маркировки помещений, генерации спецификаций и проверки геометрии. Если заказчик не предъявляет своих требований к среде, мы используем шаблоны бюро, что ускоряет старт на 2–3 недели.

4. Система координат и нулевая отметка

Звучит банально, но именно расхождение в координатах ломает 30% BIM-проектов. В ТЗ обязательно указать:

• систему координат (МСК, локальная, WGS-84);
• точку привязки модели (Base Point, Survey Point в Revit);
• абсолютную отметку 0.000 относительно Балтийской системы высот;
• ориентацию проекта (Project North vs True North).

Когда АР, КР и ИОС моделируют в разных координатах — модель «разъезжается», коллизии становятся бесполезными, а на стройку уходит документация со смещёнными отметками. Этот пункт в ТЗ предотвращает катастрофу.

5. LOD — уровни детализации

Сердцевина любого ТЗ на BIM-проектирование. LOD (Level of Development) описывает, насколько подробно проработан элемент модели — и геометрически, и информационно. Базовая шкала:

• LOD 100 — концептуальные объёмы, площади, общие массы;
• LOD 200 — обобщённая геометрия, ориентировочные параметры;
• LOD 300 — точная геометрия, привязки, размеры — уровень проектной документации;
• LOD 350 — детали стыков, узлы, взаимодействие элементов — уровень рабочей документации;
• LOD 400 — производственный уровень с деталями монтажа и крепежа;
• LOD 500 — модель «как построено» с фактическими данными.

В ТЗ необходимо привязать LOD к каждому разделу и каждому типу элементов. Например, для жилого комплекса: АР — LOD 350, КР — LOD 350 на основные конструкции и LOD 300 на второстепенные, ВК — LOD 300 по трассировке и LOD 350 на оборудование. Для ИЖС достаточно LOD 300 по всем разделам.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ в матрице LOD дополнительно прописывает LOI (Level of Information) — какие параметры обязательны: марка, материал, производитель, артикул, огнестойкость, теплопроводность. Это критично для тех заказчиков, кто планирует использовать модель в эксплуатации.

6. Требования к элементам и семействам

В этом блоке ТЗ описывается, как именно моделировать:

• использовать только системные или допускаются loadable-семейства;
• наименование семейств по корпоративному классификатору (например, СтС_ВНС_ВнутренняяСтена_Газоблок_200);
• обязательные общие параметры (Shared Parameters): марка, тип, материал, артикул;
• запрет на создание геометрии через Generic Models там, где есть категорийные элементы;
• требования к параметрам помещений: имя, номер, площадь, тип отделки, категория.

Этот раздел часто превращается в отдельный документ — BIM-стандарт проекта (BEP, BIM Execution Plan). Для крупных объектов BEP оформляют как приложение к ТЗ.

7. Координация и проверка коллизий

В ТЗ фиксируется регламент координации:

• частота сводных моделей: еженедельно, перед каждой контрольной точкой;
• инструмент проверки коллизий: Navisworks, BIM 360 Coordinate, Solibri;
• категории коллизий (hard clash, clearance, duplicates) и допустимые отклонения;
• формат отчёта: BCF, XML, PDF с пометками;
• сроки устранения коллизий по приоритетам.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ ведёт автоматизированный реестр коллизий с AI-помощью: наши AI-агенты на Claude парсят BCF-файлы, классифицируют коллизии по типу и приоритету, назначают ответственных и контролируют сроки устранения через корпоративный таск-трекер. Это сокращает время на разбор коллизий с дней до часов.

8. Состав документации, выпускаемой из модели

ТЗ должно прямо указывать, какие чертежи и спецификации формируются непосредственно из BIM-модели, а какие допустимы как «дочерчивание» в CAD. Без этого подрядчики иногда выпускают модель «для галочки», а реальные чертежи делают в AutoCAD вручную.

Перечень обычно включает:

• планы этажей, фасады, разрезы — из модели;
• спецификации заполнения проёмов, ведомости отделки, экспликации помещений — из модели;
• узлы и детали — допускается доработка в 2D, но с обязательной привязкой к модели;
• генплан, благоустройство — Civil 3D + связь с архитектурной моделью.

9. Требования к рендеру и визуализации

Если по объекту нужна фотореалистичная визуализация — об этом тоже в ТЗ:

• количество ракурсов, разрешение, формат;
• движок рендера: Enscape, Twinmotion, Lumion, V-Ray, Corona;
• требования к материалам, освещению, антуражу;
• интерактивная панорама или VR-тур.

ЛЭНДПРОДЖЕКТ для интерьеров и посёлков делает рендер прямо из Revit-модели — без дублирования геометрии в 3ds Max. Это экономит время и гарантирует, что визуализация соответствует тому, что будет построено.

10. Передача и приёмка модели

Завершающий блок технического задания на BIM:

• сроки и формат передачи моделей по этапам;
• комплектность сдачи: RVT (rvt + связи), IFC, NWD, PDF выгрузки, BCF;
• чек-лист приёмки: проверка по координатам, по чистоте модели (warnings, unused families), по полноте параметров;
• акт сдачи-приёмки BIM-модели как отдельный документ.

11. Авторские права и конфиденциальность

Кому принадлежит модель, имеет ли заказчик право передавать её третьим лицам, какие данные считаются коммерческой тайной. Особенно важно для общественных зданий и проектов с госучастием.

12. Приложения

К ТЗ обычно прикладывают:

• матрицу LOD по разделам и типам элементов;
• классификатор элементов и семейств;
• шаблон CDE / структуру папок;
• регламент именования файлов;
• образец отчёта о коллизиях.

Пример ТЗ на BIM-проектирование (фрагмент)

Ниже — упрощённый пример ТЗ BIM для индивидуального жилого дома площадью около 350 м². Его можно взять за основу и расширить под более сложные проекты.

Раздел 1. Объект

• Наименование: индивидуальный жилой дом, Московская область.
• Тип: ИЖС, постоянное проживание, 2 этажа + цокольный.
• Стадия: ЭП → П → РД → авторский надзор.
• Сроки: 14 недель от подписания договора до выпуска РД.

Раздел 2. BIM Uses

• Согласование архитектуры с заказчиком через 3D-визуализацию.
• Выпуск рабочей документации АР, КР, ИОС из единой BIM-модели.
• Автоматическая спецификация заполнения проёмов и ведомость отделки.
• Проверка коллизий между АР/КР/ВК/ОВ/ЭО.
• Расчёт объёмов работ для сметы.

Раздел 3. Программная среда

• Авторская среда: Revit актуальной версии.
• CDE: корпоративное облако подрядчика с доступом для заказчика.
• Форматы передачи: RVT, NWD, IFC 2x3, PDF, DWG (по запросу).

Раздел 4. Координаты

• Локальная МСК с привязкой к участку (кадастровый план).
• Нулевая отметка 0.000 = уровень чистого пола 1 этажа.
• Project North совпадает с осью «улица — фасад».

Раздел 5. LOD

• АР: LOD 350 — стены, перекрытия, кровля, проёмы, лестницы; LOD 300 — мебель, оборудование.
• КР: LOD 350 — фундамент, несущие стены, перекрытия, балки, колонны.
• ВК, ОВ: LOD 300 — трассы; LOD 350 — оборудование, узлы подключения.
• ЭО: LOD 300 — кабельные трассы, щиты, розеточная и осветительная сеть.

Раздел 6. Семейства и параметры

• Использовать корпоративный шаблон подрядчика, согласованный с заказчиком.
• Все основные элементы — категорийные (Walls, Floors, Roofs, Doors, Windows).
• Обязательные параметры: марка, материал, тип, артикул, теплопроводность (для ограждающих конструкций).

Раздел 7. Коллизии

• Еженедельная сводная модель в Navisworks.
• Hard clash для конструкций и инженерных систем — устранение в течение 5 рабочих дней.
• Отчёт в формате BCF/PDF с фиксацией ответственных.

Раздел 8. Документация

• Из модели выпускаются: планы, фасады, разрезы, спецификации заполнения, ведомость отделки, экспликация.
• Узлы — допускается 2D-дочерчивание с привязкой к модели.

Раздел 9. Визуализация

• 8 ракурсов экстерьера, 12 ракурсов интерьера.
• Рендер из Revit (Enscape/Twinmotion), разрешение 3840×2160.
• Интерактивная панорама по ключевым помещениям.

Раздел 10. Сдача

• Передача по этапам: ЭП, П, РД.
• Финальная сдача: RVT (со связями), IFC 2x3, NWD, PDF комплект, BCF-журнал коллизий.
• Чек-лист приёмки: 0 критических warnings, отсутствие неиспользуемых семейств, полнота параметров — 100% по обязательному списку.

Типовые ошибки заказчиков при составлении ТЗ

За годы практики ЛЭНДПРОДЖЕКТ систематизировал ошибки, которые превращают ТЗ на BIM из инструмента в формальность:

• «Сделайте в BIM» без конкретики. Без указания LOD, целей и форматов — подрядчик сделает «на своё усмотрение», и это редко совпадает с ожиданиями.
• Требование LOD 400 на ранних стадиях. На эскизном проекте LOD 400 невозможен физически — это требование увеличивает стоимость в 2–3 раза без пользы.
• Игнорирование CDE. Без среды общих данных команды обмениваются файлами через мессенджеры, и через месяц никто не знает, какая версия актуальна.
• Отсутствие BIM-координатора со стороны заказчика. Если у заказчика нет специалиста, способного принять модель, — никакое ТЗ не спасёт.
• Слишком жёсткие требования к шаблонам. Когда заказчик настаивает на собственном шаблоне без библиотеки семейств — подрядчик тратит недели на адаптацию.

Как ЛЭНДПРОДЖЕКТ помогает с ТЗ и BIM-проектированием

Архитектурное бюро ЛЭНДПРОДЖЕКТ работает в Москве более 20 лет и проектирует объекты полного цикла:

• ИЖС и малоэтажные посёлки — от концепции участка до авторского надзора;
• многоквартирные жилые комплексы — с прохождением экспертизы и BIM-моделью под эксплуатацию;
• общественные здания — офисы, школы, медицинские центры, культурные объекты;
• реконструкция — лазерное сканирование, обмерные модели, согласования;
• интерьеры — от планировки до рабочих чертежей с авторским надзором на объекте.

Мы работаем в Revit, AutoCAD, Civil 3D с собственной библиотекой семейств, корпоративными шаблонами и Dynamo-скриптами для автоматизации повторяющихся задач. На стороне организации внедрены AI-агенты на Claude, которые ускоряют рутину: проверку коллизий, парсинг BCF-отчётов, составление протоколов совещаний из записей встреч, контроль сроков по задачам и подготовку коммерческих предложений.

Если у вас нет готового технического задания на BIM-проектирование, мы поможем его составить: проведём вводную встречу, разберём цели проекта, согласуем матрицу LOD и регламенты, оформим документ в формате, который подходит для тендера или прямого договора.

Чек-лист: проверьте своё ТЗ на BIM перед отправкой подрядчикам

• Указан тип объекта и стадия проектирования.
• Перечислены конкретные BIM Uses (для чего нужна модель).
• Зафиксирована программная среда и форматы обмена.
• Описаны система координат и нулевая отметка.
• Прописана матрица LOD по разделам.
• Указаны требования к семействам, параметрам и классификатору.
• Зафиксирован регламент координации и проверки коллизий.
• Перечислена документация, выпускаемая из модели.
• Описан порядок передачи и приёмки модели.
• Урегулированы вопросы авторских прав и конфиденциальности.
• Приложены матрица LOD, классификатор, шаблон именования.

Если хотя бы три пункта вызывают сомнения — ТЗ нужно дорабатывать.

Заключение

Качественное ТЗ на BIM-проектирование — это не бюрократия, а страховка от срыва сроков, переделок и конфликтов с подрядчиком. Документ из 12 разделов, который мы разобрали, закрывает все ключевые вопросы: от целей моделирования и LOD до приёмки и авторских прав. Готовый пример можно адаптировать под собственный объект — частный дом, посёлок, ЖК, общественное здание или интерьер.

Закажите проект в ЛЭНДПРОДЖЕКТ — поможем составить ТЗ, спроектируем объект в BIM полного цикла и доведём его до сдачи в эксплуатацию. Подробнее — на https://landproject.net.